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“房地产企业必须转变思路,不要抱有幻想,要从开发人过渡到手艺人,未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代,房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力。“ 结构分化成为整个房地产行业发展主要的特点,未来房价、房企在地区之间的分化会越来越严重。”


 金融整顿已转移至房地产行业

2016 年 7 月召开的中央政治局会议正式提出抑制资产泡沫,中国金融整顿的政策基调基本确立。2017 年,针对金融机构业务的实质性整顿开始。

从2017年开始,监管的思路已经发生变化,很多举措也陆续实施,包括资管新规、整顿影子银行和同业业务等,这对许多金融机构已经产生了直接影响。虽然房地产行业在此期间也或多或少受到了间接影响,但许多企业并没有迅速行动,这是由房地产行业的发展逻辑所决定。

2008年全球金融危机之后,房地产行业的发展逻辑发生巨变,它从建筑、建材业变成了金融业,谁在这个过程当中抓住了高成长、高杠杆的机会,谁就能快速发展起来、快速膨胀起来。“ 当然,2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化。”

“回过头看,如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速,现在就会相对从容一些。但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话,现在的处境就相对尴尬一些。”

中国房地产行业金融整顿的标志,是今年8月针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”。“ 过去从金融的维度,没有给房企直接设定指标,因此这种监管方式的变化,实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管。对于这一点,无论在企业,还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚。”

“ 在‘房住不炒’的大背景下,房地产监管的基本态势可能会持续相当长时间,以至于整个房地产行业发展的逻辑发生了变化。” 在这种情况下,无论是头部房企还是中小房企,降杠杆、去杠杆是必须要做的一件事情。

“ 从个体企业来讲,一定是非常痛苦的,但从宏观视角来看,这让我们避免了一次大的系统性金融风险。” 他指出,中央的态度是明确的、坚定的,手段也是非常有力的,企业的应对不要抱有幻想,这是一个常态化的监管方式。

 中国刚需人口开始出现净下降

事实上,房企当前面临的境况不仅是监管方式发生了变化,从需求端来看,情况也开始悄然改变。

中国的劳动年龄人口在 2013 年以后开始出现净下降,刚需人口也开始出现净下降。“ 需求的变化,再加上监管对需求本身的限制,比如对房贷首付、资格的限制,也迫使整个房地产行业发生变化。监管、需求这两端逼迫供给端要发生变化,在供给端作出调整是必然趋势。”

2019 年 1 月,时任国家统计局人口和就业统计司司长李希如就表示,当前我国人口发展处于重大转折期,随着年龄结构的变化,自 2012 年起,我国劳动年龄人口的数量和比重连续 7 年出现双降,7 年间减少了 2600 余万人。受劳动年龄人口持续减少的影响,劳动力供给总量下降,2018 年末全国就业人员总量也首次出现下降,预计今后几年还将继续下降。

从需求的角度来看,中国的房地产行业现在已经从 “ 住得开 ” 逐渐转向 “ 住得好 ” 和 “ 住得起 ”。

“ 什么是住得开呢?中国现在的人均住房建筑面积大概是 37 平方米,人均使用面积大概是 20 平方米。整个房地产行业市场化 20 年,其中过去 10 年是金融化的过程,我们的人均住房建筑面积、户均 1~1.5 套的水平,基本达到世界基本平均水平,基本实现了住得开的目标。”

“ 中国的房地产无论从规模、数量还是速度上都是世界一流,但是从居住环境、建筑质量上来讲,我觉得还没有达到世界一流。”

 中国老百姓的改善性需求仍然非常强烈

中国现在人均建筑面积大概 37 平主米,人均使用面积只有 20 平方米,这也就是说,人口密度和中国差不多、甚至比中国高的国家,他们的人均使用面积都比中国要高。中国人习惯了住单元房、筒子楼、鸽子房、公寓房,但是人口密度比我们大的像日本,他们很多住房的形式都是一户室、一户居。

“ 我们单元房和别墅之间没有中间过渡产品,这里面有很多原因,有我们住房类型比较多、比较杂,以及历史路径依赖等原因。从现在的住房结构看,从我们的统计口径来讲,商品房在整个住房的供给当中面积刚刚超过 1/3,也就是说,在城市更新、老旧住房改造这些方面空间仍然是比较大。”

 房地产行业或变为制造业模式

在这种背景下,房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式。“ 很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱,过去在金融业发展模式中,开发商赚钱主要不是靠房价上涨,而是靠资金高周转,实质上它一个杠杆游戏。”

这种游戏从企业角度来讲,抓住了就抓住了,发展起来就发展起来了,但今后不会再有这样的机会了,未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化。

“ 房地产行业的从业人员要清楚一点,不管你主观上愿意还是不愿意,目前不是政策友好型的环境。此外,中国大城市的房价,无论从绝对价格还是相对价格,在全球主要城市当中确实处于世界一流地位,大城市的房价确实非常高。还有,央行现在非常明确,即便在今年疫情调控降准降息的背景下,房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外。”

不过,房地产行业不是没有发展前景,因为房价还有支撑,改善需求依然存在,土地供应也相对稀缺。

中国城镇化的速度还在加快,且从上世纪 80 年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市,到现在集中发展大城市都市圈、城市群,这是一个重大变化。除了北上广深这几个超大城市以外,中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛。我们看到在城镇化的过程中,中国还有2亿人没有真正进城,也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异,这是中国房地产行业发展最大的支撑。

中国的土地供应也相对比较稀缺,同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的。“ 从统计上来看,最近几年,住宅用地的占比已经下降了15%左右,这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因。”

“ 整个房地产行业发展的逻辑发生了变化,房价的走势我觉得也发生了变化。过去20年时间里,整个房地产市场的走势,从价值趋势来看基本是涨多跌少,越调越涨。‘房住不炒’提出后,特别是2017年以后,整个房价步入到了高位整理期,未来的房价走势,因为地区、板块和不同,以及项目的不同分化会越来越严重。”

“ 未来很难再出现过去十几年那种各地同涨同跌、一线城市扩展到二线城市、二线城市扩展到三线城市的现象。同时,一线、二线城市房价波动周期开始错位,且错位越来越大,同一城市不同项目之间价格的差异会越来越大。”

房地产企业要调整开发思路,要从开发人过渡到手艺人,“ 房企将不再是通过上规模、铺摊子、上杠杆的模式,而是要提高单体项目的融资能力、盈利能力。从复盘的角度来讲,最晚从2017年开始,房企就应该这么做,但是很可惜,许多房企并没有这么做。结构分化,将成为整个房地产行业未来发展的主要特点。”

来源:新浪财经